As Oy Jyväskylän Sammonkatu 3 on jyväskyläläinen v. 1962 rakennettu kaukolämmitteinen taloyhtiö. Kaukolämmön rinnalla taloyhtiöllä on ollut käytössä poistoilmalämpöpumppu (PILP) sekä jäteveden lämmöntalteenotto (VLTO). Nämä kiinteistökohtaiset ratkaisut osoittautuvat kuitenkin virheinvestoinneiksi. Esitetyt säästölaskelmat eivät pitäneet paikkaansa ja korkeat käyttö- ja huoltokustannukset yllättivät taloyhtiön hallituksen.
Taloyhtiössä uusittiin kaukolämmön lämmönvaihdin vuonna 2014. Samassa yhteydessä asennettiin PILP-laitteisto tarkoituksena saada hukkalämpö talteen ja välttyä hoitovastikkeen korottamiselta. Jäteveden lämmöntalteenottolaitteisto asennettiin muutamaa vuotta myöhemmin 2017 taloyhtiön linjasaneerauksen yhteydessä. Hankkeet toteutettiin silloisen isännöitsijän aloitteesta ja niiden luvattiin maksavan itsensä takaisin.
– Idea jäteveden lämmönottolaitteistoon lähti isännöitsijän kokemuksista sen suuremmitta suunnitelmitta tai laskelmitta, toisille taloyhtiöille tehtyjen vastaavien toteutusten pohjalta. Asia myytiin meille merkittävien lisäsäästöjen kera, kun samassa asuntojen kylpyhuoneisiin asennettaisiin lattialämmitykset, muistelee Sammonkatu 3 hallituksen puheenjohtaja Kalle Lahtinen.
Riskit realisoituivat
Jäteveden lämmöntalteenottolaitteisto poistettiin käytöstä vuonna 2022 korkeiden käyttö- ja huoltokustannusten takia. Ennen pääomakuluja laitteisto tuotti taloyhtiölle tappiota vuosittain yli tuhat euroa, mikä oli selkeä osoitus taloudellisten riskien realisoitumisesta.
– Varmasti ratkaisu oli sopiva joillekin muille taloyhtiöille, sillä yhtiöt ovat erilaisia. Meille ratkaisu ei kuitenkaan toiminut, jatkaa Lahtinen.
Myös PILP-ratkaisu osoittautui ylläpitokuluiltaan kalliiksi. Takuuajan umpeuduttua taloyhtiö maksoi huolto- ja korjauskuluja vuosittain 2000–5000 euroa. Lisäksi lämmityskaudella käytössä ollut kausisähkö teki PILP:n käytöstä entistä kalliimpaa. Energiatehokkuuskin kärsi.
Vastoinkäymisiä ilmeni lisää: vuonna 2017 tehdyssä linjasaneerauksessa toteutetut kylpyhuoneiden lattialämmitykset lämpenivät ainoastaan PILP-laitteiston voimin. PILP:in vikatilanteissa lattialämmitys ei toiminut lainkaan, mikä vaikutti asumismukavuuteen. Ullakolla PILP-laitteisto tuotti huomattavia määriä kondenssivettä ja koska tilassa ei ole viemäröintiä, vesi jouduttiin poistamaan pumpun avulla. Tuona aikana taloyhtiössä tapahtui ainakin kaksi kondenssiveden aiheuttamaa vesivahinkoa.
Virheelliset säästölaskelmat
PILP-laitteiston todelliset ylläpitokustannukset ja muut epäselvyydet alkoivat selvitä isännöitsijän vaihtumisen myötä. Taloyhtiön hallitukselle selvisi, että edellisen isännöitsijän tekemät säästölaskelmat eivät pitäneetkään paikkaansa. Rahaa oli todellisuudessa kulunut mm. laitteistojen huolto- ja ylläpitosopimuksiin. Erilaisia laitteistojen valvonta- ja tukipalvelusopimuksiakin oli taloyhtiöille tehty yli 1500 euron vuotuisten kustannusten verran.
Kaksi vaihtoehtoa: lämmitysjärjestelmän muuttaminen ja korjaus tai uusiminen
Taloyhtiössä tehtiin alustava selvitys lämmitysjärjestelmästä vuonna 2023. Silloin havaittiin, että laitteiston tekniset piirustukset eivät vastanneet lämmitysjärjestelmän toteutusta. Niinpä taloyhtiön hallitus päätti teettää järjestelmää vastaavat piirustukset ja järjestelmän toimintaan liittyviä lisäselvityksiä.
Lisäselvityksiä tehtiin aina keväälle 2024 saakka. Selvitysten tulosten pohjalta vaihtoehtoja oli kaksi: tehdä lämmitysjärjestelmän tarvitsemat merkittävät muutos- ja korjaustyöt tai uusia koko lämmitysjärjestelmä.
Selvityksistä kävi ilmi, että PILP-laitteiston vikaantuessa lämmityksen toiminta huoneistojen märkätiloissa on varmistettava. Myös mahdollisten vesivahinkojen estäminen vaatii toimenpiteitä sekä ullakolla sijaitsevassa ilmanvaihtohuoneessa että sen alapuolisissa huoneistoissa.
Ulkopuolinen asiantuntija päätösten tueksi
Yhtiökokous päätti, taloyhtiön hallituksen esityksestä, uusia koko lämmitysjärjestelmän moderniin väliotolliseen kaukolämpökeskukseen. Ulkopuolisen, teknisiä asiantuntijapalveluita tarjoavan yhtiön laatima selvitys vaihtoehdoista oli maallikoille tehty ja päätös tehtiin yhtiökokouksessa läpinäkyvillä tiedoilla, jotka kyseinen asiantuntijayhtiö esitteli.
Taloyhtiön hallitukselta ja osakkailta löytyi uskallusta tarkastella asiaa kriittisesti ja tehdä tarvittavat korjausliikkeet.
– Kun laitteisto on yli 10 vuotta vanha ja selviää, että edessä on haasteita, on aiheellista käyttää ulkopuolista asiantuntijaa arvioimaan, mitä kannattaa tehdä, Lahtinen toteaa.
Kaukolämpö jäi taloyhtiön ainoaksi lämmitysratkaisuksi, kun aiemmat kiinteistökohtaiset poistoilmalämpöpumppu- sekä jäteveden lämmöntalteenottoratkaisut poistettiin käytöstä. Uusimisen kustannukset tulivat noin puolet kalliimmaksi kuin mitä 10 vuotta vanhan järjestelmän korjauskulut olisivat olleet. Lämmitysjärjestelmän uusimisella taloyhtiö kuitenkin poisti vesivahinkoriskin ja sai uudet laitteet viiden vuoden takuulla.
Alvan kaukolämmöstä vastaavat hyödyt – riskittömästi
As Oy Jyväskylän Sammonkatu 3:n tapaus on ikävä erimerkki siitä, miten kiinteistökohtaisten ratkaisujen riskit voivat realisoitua. Kiinteistökohtainen lämmitysratkaisu, joka sopii yhdelle taloyhtiölle, voi olla usein täysin epäsopiva toiselle.
– Kaukolämpö on tapa siirtää energiaa. Tässä taloyhtiössä toteutetut kiinteistökohtaiset ratkaisut ovat eräänlainen esimerkki siitä, miten monipuolisesti kiinteistön lämpöenergiaa voidaan tuottaa. Myös me Alvalla tuotamme energiaa entistä monipuolisemmilla tavoilla tulevaisuudessa. Teollisen mittaluokan lämpöpumput ovat esimerkki siitä, miten kaukolämmön tuotantopalettia ollaan paraikaa monipuolistamassa, sanoo liiketoimintapäällikkö Riku Martikainen Alvalta.
– Olen huolissani siitä, että asiakkaat tekevät kiinteistökohtaisia ratkaisuja kiirehtien, kun me kaupunkiomisteisena energiayhtiönä teemme parhaillaan tuotantopaletin monipuolistamista ja voimme tarjota samankaltaisia ratkaisuja, polttamattomalla teknologialla tuotettua kaukolämpöä isossa mittakaavassa jo vuonna 2026. Näin kiinteistökohtaisten lämmitysratkaisujen riskit eivät koskaan realisoituisi asiakkaillemme. Asiakkaanamme taloyhtiöt siis saavat vastaavat hyödyt kaukolämpöverkon välittäminä kuin mitä kiinteistökohtaisilla lämmitysratkaisuilla saadaan, ilman riskejä, jatkaa Martikainen.
Vinkit taloyhtiöille
Kalle Lahtisen vinkit muille kiinteistökohtaisia lämmitysratkaisuja harkitseville taloyhtiöille:
- Ota aikaa arviointiin ja selvitysten tekemiseen.
- Kilpailuta eri vaiheet.
- Tuo asiat yhtiökokouksen tietoon jo valmisteluvaiheessa.
- Tärkein asia: huomioi laitteiston elinkaarikustannukset. Mitä maksaa huolto? Millaisia kuluja tulee ylläpidosta? Entä minkälaisia tietoteknisiä tai muita ratkaisuja laitteistojen ylläpitoon tarvitaan?
- Selvitä piilokulut. Siinä missä kaukolämmössä maksat etävalvontapaketista, kiinteistökohtaisissa ratkaisuissa maksat huolto- ja ylläpitosopimuksesta. Tulevatko automaatiokomponentit taloyhtiönne maksettavaksi? Entä ohjelmistojen päivitykset?
Alvan kaukolämpö
Alvan tavoitteena on hiilineutraali energiantuotanto vuoteen 2030 mennessä, joten investoimme polttamattomaan energiantuotantoon. Jyväskylän Seudun Puhdistamon alueelle rakennetaan lämpöpumppulaitos, jolla tuotetaan puhdistetusta jätevedestä kaukolämpöä. Lisäksi Rauhalahteen rakennetaan kahden sähkökattilan laitos sekä lämpöä varastoiva kaukolämpöakku.
Lämpöpumppulaitos, sähkökattilat ja kaukolämpöakku tulevat käyttöön vuoden 2026 aikana.